違約數量是去年的四倍,香港樓市到底怎麼了?

dmwangxin|2018-11-09

導語:之所以之前還那麼強,就是有預期在頂著,而現在這股勁終於開始泄了。香港房地產資訊網站資料顯示,截至10月26日,今年香港已經出現36起購房違約案例,而去年全年僅出現9起,今年還沒過完,違約數量就已經是去年的四倍。

自開埠後,香港經濟快速發展,成功躋身「亞洲四小龍」,2017年人均GDP高達5.77萬美元,是全球最富裕的地區之一。經濟高度繁榮,住房卻面臨困境。香港市民居住條件較差,人均住房僅16平方米;房價持續多年上漲,市民買房背負巨大壓力。1986-2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和14倍,年均增長10%、10%、9%,2018年房價收入比接近48倍,位居世界主要城市前列。由於房價高,住房自有率從2004年的54%下滑到2017年的49%。

儘管香港政府興建了大量的公營房屋,2016年香港房屋套戶比達到1.09,房價居高不下,高房價與住房困境並存。

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香港,全球房價最高的地方。這個高,並非字面意義上的高,而是從房價收入比來講。

瑞銀集團日前發佈了全球房價泡沫指數,香港排名第一。以房價收入比為指標,2008 年在香港市區買一套60 平方米的房子要攢12 年薪水,今年已經漲到22 年。

如果再去掉房子面積和購買地點的限制,全港房價收入比達到46 倍。也就是說香港市民靠著平均收入,不吃不喝46年才能買套房,可想香港人民的買房負擔多重。

香港的房市有一個巨大的特色,那就是劏(tang)房密佈。

劏,本義是宰殺、剖開。劏房的意思就是把房屋剖開,分割成多個獨門獨衛的小房間,這種隔斷房,其實就是北京的群租房。

下圖,是一個150平的三室一廳被隔斷為18個獨門獨衛的單間,這就是劏字的含義。

這些劏房的發明,是為了給那些沒錢整租的香港中下層居民解決居住問題而用的。

這些劏房,最小僅1平米,最大也不過10平米。香港一個不足5平米的劏房,居住了4口人。在這區區5平米內,他們要完成睡覺、寫作業、休息,以及做飯等諸多功能。

你以為把三室一廳劏成18套單間就是香港人的極致了嗎?

並不是,這些狹小的劏房,每個單間的月租金依然高達8000港幣以上,依然有部分香港窮人負擔不起。

當橫向空間被開發利用到極致的時候,香港人瞄向了縱向空間,開始進行縱向隔斷。

具體做法,就是在原有劏房的基礎上,把一間劏房,隔斷出6個床位,每間高度不超過半米,長度不超過2米,形如棺材,香港人稱之為棺材房。

這樣的棺材房,只需要2000港元一個就可以住進去,在香港公屋的申請輪候時間長達4.7年的今天,解決了相當一部分香港窮人的居住問題。

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香港房價這麼高,泡沫這麼大,自然很危險。

之所以之前還那麼強,就是有預期在頂著,而現在這股勁終於開始泄了。

香港房地產資訊網站資料顯示,截至10月26日,今年香港已經出現36起購房違約案例,而去年全年僅出現9起,今年還沒過完,違約數量就已經是去年的四倍。

這些違約主要發生于上車盤當中,也就是我們所說的老破小,屬於最便宜的房子,一般房屋總價低於800萬港元(700萬人民幣)

違約就是已經認購的房子,到時候不要了。而這樣做的代價就是買家將損失5%的定金,相當31.6萬元人民幣,這在香港也差不多是半年到一年的收入了。

大家寧可錢不要了,也不繼續投入,可見,房價已經跌過了5%的幅度,而且讓人看不到希望。

而在中秋節後,香港新界許多「上車盤」出現10%左右的減價潮,其中嘉湖山莊有實用面積為442平方英尺的兩房單位以456萬港元成交, 相比同類型單位的最高成交價已大幅下挫逾22%。

在全球加息,經濟增速放緩的大環境下,香港樓市的未來十分不樂觀:

1)首先,香港是全球房價絕對值和相對值都最高的地方。

他們收入是高,但買房負擔更高,在香港買房的錢,已經可以在美國紐約洛杉磯或者三藩市買更好的房子了。

2)其次,香港經濟明顯失速。

這麼多年香港還是在指望金融地產兩大行業,他原來興家之本,製造業已經因為高成本完全喪失優勢,而貿易自由港,也已經隨著內地一眾城市的對外開放,被搶生意。

目前就金融還能撐著,主要是國內的資本項目還不開放,但未來這種優勢會逐漸的喪失。

3)香港採取聯繫匯率制度,跟美元掛鉤,美聯儲一加息,香港必須跟。

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